재개발 현금청산 시기와 분양권 배제 사유, 미리 알아야 손해 없다

재개발 사업에서는 조합원이 분양신청을 하지 않거나 자격을 상실하면 현금청산 대상자로 분류됩니다.
이때 많은 분들이 헷갈려하는 두 가지가 있습니다.

하나는 “현금청산은 언제 이루어지는가?”,
또 하나는 “청산자도 분양권을 받을 수 있지 않나?*입니다.

결론부터 말하면, 현금청산자는 새 아파트 분양권을 받을 수 없습니다. 그리고 그 보상 시점 또한 생각보다 늦습니다.
이 글에서는 이 두 가지를 분명히 짚어드립니다.

현금청산 대상자란?

분양신청을 하지 않거나 무자격 상태인 조합원은 아파트를 배정받는 대신, 감정가 기준의 현금으로 재산권을 정리하게 됩니다.
이는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 강제 적용되는 절차이며, 대상자는 정비사업이 진행되는 동안 신축 분양에서 완전히 배제됩니다.

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현금청산 시기

현금청산은 ‘분양신청을 하지 않았다’고 해서 곧바로 이루어지지 않습니다. 절차적으로 몇 단계를 거칩니다.

단계 내용

1	분양신청 마감 이후, 조합이 청산 대상자 확정
2	감정평가 실시 (2개 이상 평가사 평균가 산정)
3	관리처분계획 인가 이후 일정 시점에 조합이 협의 요청
4	협의 실패 시, 수용재결 절차를 통해 강제 이전 가능
5	실제 대금 지급은 조합 사정에 따라 공사 착공 이후까지 미뤄지기도 함

즉, 청산 대상자는 수년간 자금이 묶일 수도 있고, 그동안 자산 활용이 제한될 수 있습니다.

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왜 분양권을 받을 수 없는가?

분양권을 받을 수 있는 사람은 아래 조건을 모두 충족해야 합니다:

• 사업시행 인가 이전부터 해당 부동산을 소유
• 조합 설립에 동의하거나 조합원 자격 취득
• 분양신청 기간 내에 아파트 분양을 신청

이 세 가지 중 하나라도 빠지면, 분양권 대상자에서 제외됩니다.

즉, 현금청산자는 ‘조합원의 지위’도 없고, ‘분양신청도 하지 않았기’ 때문에 새 아파트를 분양받을 권리가 없습니다.

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헷갈리기 쉬운 사례 정리

사례 분양권 가능 여부 비고

조합원이 분양신청을 하지 않음	불가	자동으로 현금청산 대상
조합설립 후 취득한 부동산 소유자	불가	조합원 자격 없음
세입자	불가	이주비, 주거이전비는 가능하나 분양권은 없음
분양신청 후 포기	불가	신청 취소 = 청산 대상 전환

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현금청산, 신중히 결정해야 하는 이유

청산은 단기적으로는 보상을 받는 일이지만, 장기적으로는 수억 원의 시세차익을 포기하는 결과로 이어질 수 있습니다.
특히 수도권 주요 지역에서는 신축 아파트의 가격이 초기 감정가보다 훨씬 높아지는 경우가 많습니다.
단 한 번의 선택이 결과적으로 분양권 유무, 부의 격차로 연결될 수 있기 때문에 분양신청 여부는 반드시 전략적으로 판단해야 합니다.

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재개발 현금청산은 분양신청을 포기하거나 자격이 없을 때 발생하는 자동 절차입니다.
하지만 많은 이들이 청산 시점이 불명확하고, 보상이 늦게 이뤄진다는 점, 그리고 한 번 청산되면 분양권은 절대 받을 수 없다는 점을 모르고 넘어가는 경우가 많습니다.

결론적으로, 분양신청을 하지 않는 선택은 신중하게, 이해관계를 정확히 따져본 후 결정해야 합니다.
일시적 이익이 아닌, 장기적인 자산 가치와 분양권 기회를 놓치지 않는 게 중요합니다.