재건축 분담금 줄이는 방법, 진짜 가능할까?

 

재건축 아파트 소유자라면 누구나 한 번쯤 걱정하는 것,
바로 초과이익환수제에 따른 '재건축 부담금'이죠.
수천만 원에서 많게는 억대까지 나올 수 있는 이 분담금,
줄일 수 있는 방법은 없을까요?

결론부터 말하면,
줄일 수 있는 방법 '있습니다.'
다만, 조건이 까다롭고 법적·행정 절차를 정확히 아는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 실제 사례와 함께 ‘재건축 분담금을 줄이는 방법’을 살펴봅니다.

재건축 부담금이란?

재건축으로 인해 발생한 초과이익의 일정 비율을
정부가 환수하는 제도입니다.
2006년 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」로 도입되었고,
2018년부터 본격 시행되었죠.

초과이익 = 재건축 완료 후 집값 – 재건축 전 집값 – 개발비용

이 초과이익에서 일정 비율(최대 50%)을 부담금으로 내게 됩니다.

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부담금 줄이는 4가지 방법

1. 감정평가 시점 ‘조정’ 요청

• 재건축 전 시세가 비정상적으로 낮게 책정된 경우,
  감정평가 시점을 문제 삼아 재조정 요청 가능.
• 실거래가와 현저히 차이 날 경우, 이의신청을 통해 감정평가 재검토 가능.

실제 사례:
서울 A아파트, 조합에서 감정평가 이의제기 후
재건축 전 가격이 3천만 원 상향되어
부담금이 약 500만 원 줄어듦.

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2. 비용 산정에 누락된 항목 챙기기

• 개발비용, 인허가비, 이주비, 철거비 등이 빠진 경우,
  부담금 계산이 과도하게 나올 수 있음.
• 조합이나 전문 변호사 통해 비용 재검토 요청 필수.

팁:
개인별로 리모델링 비용, 특별부담금 납입 등을 증빙하면
일정 부분 인정받을 수 있음.

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3. 1가구 1주택자 감면 혜택 활용

• 1가구 1주택, 장기보유자, 고령자 등은
  부담금 감면 대상이 될 수 있음.
• 조건 맞을 경우 최대 30%까지 감면 가능.

조건 예시:
보유기간 10년 이상 + 고령자 + 실거주자 → 부담금 감면 신청 가능

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4. 조합 설립 전 매입 or 입주권 전매 여부 따지기

• 조합 설립 이후에 입주권 매입한 경우
  초과이익 전액에 대해 부담금 부과될 수 있음.
• 조합 설립 이전 매입자는 일부 면제 가능.

재건축 분담금은 단순 계산이 아닌, 디테일한 자료와 타이밍의 싸움입니다.
대부분은 조합이 알아서 하겠지 하고 넘어가지만,
개인도 ‘이의신청’, ‘감정평가 재검토’, ‘자료 제출’을 통해
수백만 원에서 수천만 원까지 줄일 수 있습니다.