재건축·재개발 기존 주택담보대출을 꼭 상환해야할까? 상환시기와 방법을 알려드립니다.

재건축 및 재개발 사업은 많은 준비와 절차를 필요로 하는 복잡하고 어려운 과정입니다. 그 중에서도 기존 주택에 남아 있는 대출을 어떻게 처리할 것인가 하는 부분도 아주 중요한 내용이죠. 이 글에서는 재건축·재개발 시 기존 대출을 어떻게 처리할지에 대한 방법과, 이들이 사업 진행 단계에서 어느 시점에 이루어지는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

그 전에 재건축과 기존의 주택담보대출이 권리 설정 문제가 될 수 있는 이유를 확인해 보겠습니다.

 

재건축 사업은 그 자체로 복잡한 법적, 재정적 요소가 얽혀 있는 내용입니다. 특히, 주택조합에 참여하고 있는 경우, 조합원들의 대출 상태나 권리 설정에 따라 사업 진행에 여러 가지 영향을 미칠 수 있습니다. 

1. 재건축 사업의 기본 개념을 먼지 알아야 합니다.

재건축은 오래된 건물을 허물고  새건물을 세우는 것입니다. 이 과정에서는 건물의 소유자들이 주택조합에 참여해 사업을 진행하게 되며, 주택담보대출을 통해 자금을 조달하기도 합니다. 다만 사업이 진행되는 동안 대상 건물에 여러 권리가 설정될 수 있으며, 이는 여러가지 문제를 야기할 수 있습니다.

2. 권리 설정이란 무엇인가?

권리 설정이란, 아파트나 주택 등 건물에 대해 대출시 대출금의 담보로 설정되는 것입니다. 예를 들어, 주택담보대출을 받을 때, 해당 주택을 담보로 제공하는데 이 권리설정이 되는 것이죠. 재건축 건물에서 권리 설정이 되어 있으면, 그 건물이 재건축 사업을 진행하는 동안 대출금이 제대로 청산되지 않으면 새로 건설된 건물이나 아파트에 대한 권리의 이전이나 처분 혹은 매매가 어려워질 수 있습니다.

3. 재건축 사업과 권리 설정의 관계

재건축의 사업은는 시간과 자금이 많이 드는 큰 사업입니다. 때문에 사업이 원활하게 진행되기 위해서는 모든 조합원들이 일정한 법적 요구사항을 따라야 합니다. 권리 설정이 되어 있는 건물에 대해 대출금을 청산하지 않으면, 사업이 완료될 때까지 새 건물에 대한 권리 이전이 되지 않거나, 재건축 사업 진행이 지연될 수 있습니다. 이로 인해 조합원들의 재정적 부담이 커지고, 사업의 신뢰도 역시 떨어질 수 있습니다.

4. 대출 상환 요구의 이유

따라서 주택조합이나 재건축 사업을 진행하는 조합 혹은 시행사는 조합원들에게 대출금을 청산하도록 요구할 수 있습니다. 이는 사업의  안정적인 사업의 진행과 공동단체의 재정적 안정성을 유지하기 위한 방법으로 볼 수 있습니다. 다른 조합원들에게 부담을 주지 않기 위해, 또한 사업 진행에 영향을 주지않기 위해 대출 상환을 요구하는 것입니다.

주택담보대출 상환을 요구하는 이유는 단순히 개인적인 대출 문제가 아니라, 재건축 사업 전체의 안정적인 진행을 위한 필요에 따른 조치입니다. 재건축 건물에 권리 설정이 되어 있다면, 대출금 청산을 통해 사업에 영향이 없도록 하며, 이는 조합원 전체의 이익을 위한 중요한 사항입니다.

 

지금부터는 상환시기와 방법을 확인해보겠습니다.

 

1. 재건축·재개발 시 기존 대출 처리 방법

기존 주택에 대출이 남아 있을 경우, 그 대출금을 어떻게 처리할 것인지는 재건축·재개발 사업 진행에 있어 중요한 문제입니다. 일반적으로 적용되는 대출 처리 방식은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.

1.1 매도 후 대출 상환

기존 주택에 기대출이 남아 있는 경우, 가장 일반적인 방법은 주택을 매매하고 그 매매 대금을 통해 대출금을 상환하는 방식입니다. 재건축·재개발 사업이 진행되기 전에 기존 주택을 매도하여 대출금을 상환하고, 이 방법으로 대출금을 갚고 새로운 주택에 대한 분양을 받을 수 있도록합니다.

1.2 대출금 상환 후 신규 대출

기존 대출금을 상환한 후, 새로운 주택에 대해 새로운 대출을 받는 방법도 있습니다. 이는 재건축·재개발이 완료된 후 새주택을 담보로 하여 대출을 다시 받는 방식입니다. 이 방식은 대출금 상환을 미룰 수 있지만, 새로 받는 대출의 조건이나 금리는 기존 대출과 다를 수 있으므로 유의해야합니다.

1.3 대출금 이월 방식

일부 경우에는 기존 대출금을 상환을 보류하고 주택이 철거된 뒤 새로운 주택이 완성될때까지 대출금을 보류해주는 방식도 존재합니다. 이 경우, 기존 대출금이 그대로 유지되며, 새집을 담보로 다시 대출을 받는 방식으로 상환이 이루어집니다. 이 방법은 은행과의 협의가 필요하며, 일반적인 방식은 아님으로 확인해보아야 합니다.

1.4 분양가 인상수익으로 대출금 상환

재건축·재개발 사업이 완료되면, 일반적으로는 새주택의 분양가는 오르게 됩니다. 이때, 분양가 상승이익을 통해 기존 대출금을 상환하는 방법도 있을 수 있습니다. 이 방법은 사업이 성공적으로 진행되고, 분양이 잘 된다면 유리하지만, 분양가가 예상보다 낮다면 대출 상환에 어려움이 발생할 수 있습니다.

2. 재건축·재개발 사업 진행 단계에서 대출 처리 시점

기담보 대출을 상환하는 작업은 재건축·재개발 사업 진행 중 여러 단계에서 이루어집니다. 각 단계에서 대출 처리와 관련된 중요한 사항들을 정리해 보겠습니다.

2.1 사업 초기 단계 (조합 설립 및 사업 준비)

사업이 시작되는 초기 단계에서 주택 소유자들은 기존 대출 상태를 확인하고, 대출금을 어떻게 진행할지에 대해 이야기하게합니다. 이때 대출금을 상환할지, 아니면 다른 방법을 사용할지에 대한 초안의 계획을 세웁니다. 또한 은행기관과 협의하여 대출 상환 방법을 결정하게 됩니다.

2.2 기본설계 및 조합원 동의 단계

이 단계에서는 사업 계획이 구체화되고, 설계가 진행됩니다. 기존 대출 상환 방법에 대한 상세한 결정을 내리게 됩니다. 주택 매매을 통한 대출 상환 여부가 결정되거나, 대출금 이월할 것인지 상환할지의 계획을 세우게 됩니다.

2.3 철거 및 재건축·재개발 진행 단계

기존 주택의 철거가 시작되면, 기대출금의 상환이 본격적으로 이루어져야 합니다. 이 시점에서 대출금 상환을 위한 준비가되어야 하며, 대출금을 상환하고 사업이 진행됩니다. 일부 경우에는 대출금을 이월하거나, 철거 후 새로운 주택을 담보로 대출을 받는 방식으로 진행됩니다.

2.4 분양 및 완공 후 단계

사업이 완료된 후, 새로 공급되는 주택에 대한 분양이 이루어집니다. 이때 대출금 상환이 최종적으로 처리됩니다. 분양가 차액이나 새로 받은 대출금을 통해 기존 대출금을 상환하게 되며, 모든 대출금 처리가 완료됩니다. 또한, 신규 주택에 대해 새로 대출을 받을 수도 있습니다.


기존 대출을 갚거나 처리하는 방식은 재건축·재개발 사업의 초기부터 완공까지 여러 단계에 걸쳐 중요한 역할을 합니다. 주택 소유자들은 사업 초기 단계에서 대출 처리 방안을 충분히 준비하고, 사업이 진행되는 동안 그 방안을 검토하고 조정할 수 있습니다.  사업을 수월하게 진행하기 위해서는 잔금 처리 문제를 사전에 계획하고, 은행기관과 조율하는 것이 필수적입니다. 재건축·재개발 사업이 성공적으로 완료되기 위해서는 대출 상환과 관련된 여러가지 사항들을 잘 준비하는 것이 중요합니다.  




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