이주비 못 받는 조합원도 있다고요? 실격 사유 총정리

재건축이나 재개발 사업에서 조합원이 가장 관심을 가지는 부분 중 하나는 바로 이주비 대출이다. 기존 주택을 철거하고 새로 짓기까지 거주지를 옮겨야 하는 상황에서 이주비는 일시적인 주거 대책과 생활비를 해결할 수 있는 중요한 수단이기 때문이다. 그런데 모든 조합원이 이주비를 받을 수 있는 것은 아니다. 실제로 현장에서 보면 이주비 대출이 불가한 조합원이 적지 않다.

이 글에서는 이주비 대출 실격 사유들을 정리하여, 자신이 해당되지 않는지 미리 확인할 수 있도록 돕고자 한다.

이주비 못받는 경우 사유정리

이주비란 무엇인가

이주비는 재개발·재건축 사업에서 기존 주택 철거 전 이주를 위해 조합원이 받는 일시적 자금 대출을 말한다. 일반적으로 조합이 협약한 금융기관을 통해 제공되며, 담보는 철거 전 기존 주택이 제공된다.

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이주비 대출, 왜 못 받는 걸까?

이주비는 단순히 조합원이라는 이유만으로 자동으로 지급되는 것이 아니다. 여러 조건을 충족해야 하며, 특히 금융기관 심사 기준과 조합 내부 기준 모두를 통과해야 한다. 아래는 주요 실격 사유다.

 

금융권 신용문제	연체 이력	90일 이상 연체 이력이 있는 경우 대출 거절 가능
금융권 신용문제	신용등급 낮음	7등급 이하일 경우 대출 승인 확률 급감
담보 문제	타인 명의	실제 거주나 등기상 명의자가 조합원이 아닐 경우
담보 문제	근저당 설정	기존 근저당이 많아 담보가치 부족한 경우
조합 내부 사유	조합원 자격 미확정	분양신청을 하지 않았거나 자격이 불명확한 경우
조합 내부 사유	분쟁 중	상속, 이혼 등 소유권 관련 분쟁이 있는 경우
기타	명의신탁	실제 소유자가 아닌 명의신탁일 경우 이주비 지급 불가

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특히 주의해야 할 사례

1. 장기 연체자
   과거 금융권 연체 이력이 있는 경우, 조합과 상관없이 은행 자체 기준에서 대출이 거절된다. 개인회생, 신용회복위원회 채무조정 이력이 있는 경우에도 이주비 대출이 어렵다.
2. 명의 불일치
   조합원 명부에는 본인 이름이 있는데, 실제 등기부등본상에는 다른 사람 이름이 있을 경우 이주비 대출이 불가능하다. 대표적으로 명의신탁이나 미등기 전매 사례가 여기에 해당된다.
3. 근저당 과다 설정
   기존 주택에 이미 은행, 카드사 등의 근저당이 과도하게 설정되어 있으면, 추가로 이주비 담보 설정이 불가능해진다. 이 경우 기존 채권을 일부 상환하거나, 우선순위를 조정해야 하는데, 절차가 까다롭고 성공률도 낮다.
4. 조합원 자격 미확정자
   일부 조합원은 아직 분양신청을 하지 않거나, 정비구역 내 주택을 증명하지 못해 자격이 확정되지 않았다. 이런 경우 조합에서 이주비 대출 신청 자체를 허용하지 않는다.

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이주비 대출을 받기 위한 사전 점검

이주비를 받기 위해선 조합원 본인이 아래 사항들을 체크해야 한다.

• 등기부등본상 명의가 본인인지 확인
• 금융권 연체 이력이나 신용등급에 문제 없는지 점검
• 기존 근저당 설정 내역 확인
• 조합원 자격 및 분양신청 여부 확인
• 재건축/재개발 구역 내 실제 거주 여부 확인

특히 신용등급과 담보 상태는 조합 내부 기준이 아닌, 금융기관의 대출 심사 기준이라는 점을 반드시 인식해야 한다. 조합에서는 아무리 도와주고 싶어도, 은행 심사 기준을 넘지 못하면 방법이 없다.

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이주비는 단순히 조합원이라는 이유만으로 보장되는 것이 아니다. 여러 조건을 꼼꼼히 확인하고, 사전에 문제점을 해결해두어야 대출을 원활히 받을 수 있다. 특히 명의 문제, 신용 문제, 담보 상태, 조합 자격 네 가지는 반드시 사전에 점검하자.

이 글을 통해 이주비 실격 사유를 명확히 이해하고, 추후 철거와 이주 과정에서 불이익 없이 안정적인 자금 확보를 할 수 있기를 바란다.